编者按

 

小镇的规划是最终要落地的，它关系到小镇最终的生存与发展。不能落地的规划，概念再好，图纸再美，没有任何实际价值。

 

文旅小镇规划的重点是什么？有人说是产业，有人说是配套，有人说.....但陈仁科老师认为，文旅小镇规划的重点是功能布局，而功能布局是由需求决定。

 

原文: 

 

科学的规划，可以指导小镇有序地发展。想到哪里做到哪里，小镇最后只能做成“四不像”产品。

 

A

规划的原则是什么？

 

 

突出小镇的特色

 

不同的小镇应该有不同的禀赋、不同的颜值和气质，规划应该突出小镇的特色。

 

规划产业发展

 

没有产业，文化、旅游资源再丰富的文旅小镇，也会走向没落。规划好产业的发展，才能保证小镇长远发展。发展产业需要尊重本地化特色，适当引进外部资源，并与旅游进行结合。

 

强调文化表达

 

丰富的文化底蕴是吸引人们前往小镇旅游乃至定居的主要原因。规划应该注重文化的表达，大到文化活动，小到建筑的边边角角，都需要注入文化因子。同时，文化应有传承，不能随意搬来外来文化。

 

 

 

B

规划的目的是什么？

 

文旅小镇的规划应该追求一种境界

 

为什么游客喜欢古镇？除了厚重的文化、独特的民俗、还有一个很重要的因素，建筑布局和建筑风格与环境相结合产生的独特意境。

 

青石板、灰瓦墙、窄窄的小巷、不安分的狗、午后的斜阳……正是这些才让古镇弥漫着一种浓浓的情愫。这就是意境。

 

我对意境的解读是：曲径通幽、欲掩还现、柳暗花明、别有洞天。这样规划设计，才是游客来了又来的理由。（比如我之前去过的丹麦的小镇）

 

 

C

规划的核心是什么？

 

环境、产业、建筑、人的有机融合

 

做小镇规划，应秉持“天地人和” 的传统发展观念，比如，环境和建筑应该相得益彰，好的建筑设计和布局，应是整个自然环境秩序中的一个组成部分；而产业发展与游客、居民之间应形成良性的互动，相互依存、共同发展。

 

规划的核心，就是在认识环境、尊重环境、利用环境的基础上，融入具体建筑形象和功能，满足发展需求，创造和谐的生存环境。

 

 

D

规划的要求是什么？

 

 

这些相信大家都知道，但是，规划要求最难的不是项目的设置，而是规而不乱。小镇规模本来有限，不可能像城市那样按照区域进行划分，也不能让其恣意生长，也就是说既不能过于刻板，也不能随意乱放。总结起来至少有以下几点需要注意:

 

1. 既要有序又要无痕

2. 既要尊重原著居民需求又要满足游客需求

3. 既要尊重历史传承又要表达现代进步

4. 既要保持民族的纯粹又要迎合时代潮流

5. 既要保证主要的盈利点又要完善公建公益

 

 

E

规划的内容是什么？

 

文旅小镇规划的重点是功能布局

 

小镇一般面积不大，人口不多，但五脏俱全。小镇要活，首先是人能活。人要生存，最基本的需求就得满足。但是，众所周知，公建配套是政府的事，现在要开发商一己承担，其压力可想而知。可不做公建，小镇就不能称其为小镇，这一矛盾如何解决？

 

文旅小镇规划的重点是什么？有人说是产业，有人说是配套，有人说.....但我认为，文旅小镇规划的重点是功能布局，而功能布局是由需求决定。

 

我们还是先了解一个小镇最少应该有哪些功能吧？而功能的分置，则是根据需求决定的。小镇的需求大概可以分为以下几类：

 

基本生存需求：吃、住、行、医疗、商业、教育；

精神追求需求：休闲、娱乐、学习、健康；

游客度假需求：玩、看、乐、吃、住、购；

小镇发展需求：产业、人才培训、生产资料；

 

根据上面的四个需求，我们自然能够罗列出具体的功能：如住宅开发、商业、学校、医院、老年活动中心、幼儿游乐园、饮食街、电影院、酒吧、交通集散地、产业区、加工生产基地………

 

由此延伸，我们就知道功能布局包括6个方面：产业、环境、交通、居住、商业、配套。

 

1

产业

 

产业之于小镇，如同汽油对汽车、电对电瓶车之作用。没有产业，再“貌美如花”的文旅小镇，也只能成为“到此一游”的景点。比如，丽江、阳朔主要依靠丰富的文旅资源迅速崛起，但如果没有培育自身独特的旅游产业，有一天突然出现了比它们更漂亮、更好玩的小镇，那么这类小镇的竞争力和吸附力肯定会减退。

 

我们在做产业规划时，不能仅限于眼前的繁荣和热闹，而应该着眼于更长远的持续发展。吃、住、玩、门票的收益模式依托的是游客消费，而要保持长久的持续发展，则要对文旅资源深度挖掘和精炼，并形成可以输出，进入更广阔市场的文化商品，建立强大的品牌优势，这才是关键。

 

 

 

2

环境

 

环境塑造了某个地方的精神场所，是文化和其他物质活动的载体，也是与游客和居民沟通的桥梁，因此，环境规划对小镇的认同感和归属感极为重要。环境规划应表达出项目所要追求的精神意境，比如追求的是浪漫、激情，还是是回归平静、安详......需要注意的是，环境规划要从项目的整体定位出发。

 

环境规划包括自然环境、人文环境，以及自然环境与人文环境的融合。

 

• 自然环境要以保护为基础，当然，人类活动本身就是具有主观能动性的，对自然环境进行局部的修改、装饰是有必要的，但大体上还是要保持自然环境的原始风貌。

 

• 人文环境的规划，需要通过建筑符号，或其他视觉符号来表达，但更重要的是凝结在其中的精神追求的塑造。

 

 

中国建筑的顽疾——同质化

 

建筑是小镇颜值最直接的表现。

 

但是，中国人有一个顽疾：模仿、复制、跟风，却极有可能给让中国的文旅小镇千镇一面”，就像中国的城市千城一面。

 

为什么会这样呢？因为模仿者认为复制成本最低，风险最小。另外，最代表中国建筑特色的就是青砖黑瓦马头墙，飞檐龙柱八角阁，民族的就是世界的，最代表民族风格的当然要大放异彩。正是这种根深蒂固的民族情结限制了设计者的创新能力。其实，这是一种肤浅的表现，特色小镇的生命就是“特。

 

为什么小镇的建筑就不能色彩缤纷？为什么小镇的布局就不可“杂乱无章”？

 

欧美小镇的用色更大胆

 

欧美小镇用色很大胆，五彩缤纷、五颜六色，或者纯粹的白，或者大片的红，或者魅蓝如海…总之，第一眼就让你惊诧、尖叫、感动、不得不服。

 

 

3

交通

 

没有交通，文旅小镇就无法占稳市场。

 

 

文旅小镇的交通分成三个层面：

 

1.大交通，主要是接入性交通，即游客怎么来到小镇？采用什么交通工具？大交通包括飞机、高铁、大巴等。（结合海南旅游度假的经验，我认为：小镇距离机场45分钟车程为最宜，超过1小时难以吸引游客。）

 

2.小交通，即内部交通的串联。小镇并非是封闭的景区，在这个几平方公里的小镇里，我们需要建立内部交通体系，串联起生活、生产、商业、娱乐等各个板块，串联起景区、商业区、休闲区，实现互通互联、自由转化。

 

3.休闲、游览的交通。这些包括摩托车、自行车、人行步道等交通方式，是游客在“线”上扩散或运动所使用的交通工具。比如，从山脚怎么登顶，是步行还是通过索道？

 

4

居住

 

没人居住哪来小镇？居住产品开发是小镇不可或缺的重要一环。但小镇的居住产品开发却不同于单纯的商品住宅开发，用过去的开发经验、开发理念必定会铩羽而归。

 

我认为，文旅小镇的房子为什么卖不动主要有4个原因：

 

• 选址错误

• 定位不清晰

• 需求研究不够

• 产品设计没有创新

 

具体来说，文旅小镇的居住产品大致可分为四类：

 

• 小镇居民住房。这和过去的商住开发一样。

• 旅居度假住房。包括度假别墅和度假公寓。

• 养老度假住房。可分为独立居住住宅，以及需要介护服务的住宅。

• 商业服务性住房。包括民宿、酒店等。

 

但是定位不同的文旅小镇，其主力产品也定然不同。

 

如休闲观光主题的小镇与度假养老主题的小镇其主力产品就可能有很大的不同。

 

• 前者主要以接待短期游客为主，因此商业服务性的民宿和酒店可能是发展重点；

 

• 而后者，可以开发更多的度假、养老住宅。

 

 

5

商业

 

无论是哪一种类型的文旅开发，商业做不活，就甭想赚钱。关于这一点我们没有必要羞羞答答的遮掩。但文旅小镇定位不一样，其商业的开发模式、盈利模式、运营模式则不同。先谈城郊的观光文旅项目。至少在8年前我就说过，中国商业地产的无序开发将成为一个巨大的灾难。现在到处都是商业综合体、步行街，真正存活的有几个？城市中心商业尚且如此，那城郊的文旅商业更不用说。

 

为什么这么多的商业都成了陷阱呢？我认为对商业的研究不够、开发商过于自以为是是其主因。我在很多场合讲过，做住宅首先研究的是地块，而做商业首先研究的是终端消费者。

 

文旅小镇的商业应该怎么做呢？我觉得应该包括以下几点：

 

• 我们首先要明确的是：消费者是谁？他们在哪里？

• 其次业态该怎么组合？

• 文旅小镇商业环境如何打造？

 

消费者

 

城郊小镇主力消费群体，我们可以以年龄划分，一类是年轻人，包括高中生、大学生、刚开始工作的小白领，年龄大概在18岁至35岁之间。

 

另一类则是家庭，年龄跨度较大，从25到55之间，他们往往以家庭为单位，更多是考虑儿童、小孩的出游愿望。所以，儿童消费可以带来三代消费，这一点已被很多开发商认识。

 

消费业态

 

城郊文旅消费的业态以玩、吃、乐、购为主，这里次序很重要，玩是第一位的。

 

城郊商业要想活起来，首先就是让游客有的玩、玩的嗨。否则，你无论是布局国际一线品牌，还是走民族风，从“购”入手一样死的快。

 

现在很多开发者担心项目人气不够，不断地增加游乐园项目的投资和规模，最后与开发的初衷相去甚远。我们必须时刻牢记：我们是在做文旅小镇或者直白的说是文旅地产开发，最大的盈利是商铺的销售和租赁，靠游乐园的观光门票什么时候才能收回投资？

 

 

商业环境

 

文旅小镇的商业环境不同于城市中心的购物Mall和步行街，这一类商业的环境更多依靠色彩、音乐来营造，鲜明、活泼、热闹。

 

小镇商业不一定要热闹，但一定要有特色。小镇商业环境，首先要融入周边景观，其次小镇商业更强调休闲氛围，第三，小镇商业主题必须在统一的定位指导下进行营造，大到街道的布局、建筑形态，小到灯饰、门头、休闲设施、小品、广场，甚至是楼梯、停车场、洗手间等等…

 

6

配套

 

小镇的配套要考虑生活配套、旅游配套、产业配套等三个方面，小镇配套开发的要求，一方面要完善，尽量考虑周到，麻雀虽小，五脏俱全；另一方面，也要注意控制合理的开发规模，最好根据入住的人口、以及接待游客规模进行量化处理，不要一味贪大求全而产生浪费。

 

 

小镇的配套要考虑三方面的需求：

 

生活配套：比如社区商业、学校、医院、邮局、银行、健身设施等等；

 

旅游配套：主要指为游客服务的配套设施，如游客集散中心、公共交通设施、自驾游基地等等…

 

产业配套：针对目中具体的产业所需的配套，如发展养老产业，就需配套老年人专业医院、养老护理机构、老年大学、老年活动中心等，而不只是有养老公寓。